토지 개발을 미끼로 하는 부동산 사기를 분석합니다.
기획 부동산 사기가 성립하는지 여부에 있어서 가장 중요한 것은 토지 매매 당시 매도인이나 중개인이 개발 가능성이 없거나 낮다는 것을 알면서도 개발 가능성을 지나치게 과장한 것은 아닌지 여부입니다.
대부분의 기획 부동산 사기는 토지의 개발을 매개로 합니다. 즉 특정 토지가 향후 어떻게 개발될 것이라는 점을 홍보하면서 각 토지의 매수인으로 하여금 해당 토지의 실제 시가를 훨씬 상회하는 토지 매매대금을 수취하는 것입니다. 이와 같은 기획 부동산 사기에 있어서 특정 토지가 어떻게 개발될 것이라는 점에 대한 허위나 과장이 포함되게 마련인데, 이러한 허위나 과장의 정도에 따라 사기죄의 성립 여부라 달라지게 됩니다.
대법원은 상품 판매에 있어 일반적인 과장 허위가 사기죄에 있어서 기망행위에 해당하는지 여부에 관하여 아래와 같은 일반적인 기준을 설시하고 있습니다.
“일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다” (대법원 2002. 2. 5., 선고, 2001도5789 판결)
나아가 대법원에서 기획 부동산 판매 관련 사기 혐의의 유죄가 인정된 사안의 주요 사실관계는 아래와 같습니다.
“피고인은 이른바 기획부동산 사무실을 차려놓고 영업직원들을 통하여 이 사건 제천, 당진 임야에 관한 정보를 제대로 알려주지 아니하고 오히려 제천시와 당진군이 용역업체에 의뢰하여 작성한 용역보고서에 불과한 ‘21세기를 향한 제천시 장기종합개발계획’, ‘친환경민속마을 개발에 관한 기본구상’, ‘당진 배후도시 건설 기본계획’ 등만을 근거로 확정되지도 아니한 개발계획이 마치 확정된 것처럼 허위 또는 심히 과장된 정보를 제공하여 매수인들의 판단을 흐리게 하여 매매계약을 체결하였는바, 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도를 벗어나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에 해당하여 사기죄에 있어서 타인을 기망하는 행위에 해당”한다 (대법원 2008. 10. 23. 선고 2008도6549 판결)
기획 부동산 사기 성립 여부의 판단 기준
대부분의 기획 부동산 사기는 토지의 개발을 매개로 합니다. 이 과정에서 해당 부동산을 판매하고자 하는 자는 해당 지역에 대한 개발 가능성을 바탕으로 토지 가격을 부풀려서 매각을 진행합니다. 기획 부동산 판매 행위가 사기에 해당하는지 여부는 부동산을 매각하는 자가 판매 당시에 토지의 개발 가능성 및 진행 정도에 대해서 어떻게 인식하고 있
었는지 그리고 그러한 사정을 매수자들에게 어떻게 설명하였는지에 따라 판가름날 것입니다.
이 과정에서 주로 아래와 같은 사정들이 사기죄 인정 여부에 영향을 미치게 됩니다.
- 개발 호재가 추상적인 소문에 불과한 것인지 아니면 구체적이고 공식적인 개발 계획이 수립되었는지
- 토지를 매각하는 자가 해당 토지의 개발을 위하여 어떠한 실질적인 노력을 기울이고 있는지
- 매매대금을 높이기 위하여 일부러 하나의 필지를 여러 개로 나누거나 지분을 쪼개어서 매각을 진행한 것은 아닌지
- 일반적인 절차나 주체와 다른 형태로 토지 개발 사업이 진행되고 있는 것이 아닌지
- 형질 변경이 수반되는 개발 행위의 경우 매각 당시 형질 변경을 위한 기본적인 요건을 갖추고 있는지 여부
- 토지를 매수한 후 해당 토지의 개발을 전제로 토지를 다시 매각하는 경우, 토지 매수 시점과 매각 시점의 시간적 간격은 어느 정도인지, 그리고 매수 가격과 매도 가격의 차이는 어떠한지
- 매매계약 체결 전 매수인들에게 해당 토지의 지번을 포함한 구체적인 정보를 제공하였는지
위와 같은 여러 사정을 감안하여 기획 부동산 사기에 적절하게 대응하여야 할 것입니다. 실제 기획 부동산에 관한 형사, 민사 사건이 진행 중이거나 가시화되어 있는 경우, 부동산 기획 사기에 관한 풍부한 대응 경험을 갖춘 변호사의 조력을 받을 필요가 있습니다.
