토지사용승낙과 사기 문제

건축허가를 받는 과정에서 타인 소유의 토지를 사용해야 하는 경우 타인의 토지사용승낙이 필요합니다(건축법 제11조 제11항). 제3자는 여러 가지 이유로 토지의 사용을 승낙합니다. 토지의 매도인이 토지의 소유권을 이전하게 전에 매수인이 건축을 하거자 하는 경우 토지사용을 하거나 토지 소유자가 일정한 대가를 받고 토지의 사용만을 승낙하는 경우가 많이 있습니다. 

문제는 토지사용승낙을 받아서 건축을 진행한 건축주가 사후적으로 태도를 바꾸어 사전에 지급하기로 한 이익을 제공하지 않는다거나 토지를 매수하지 않겠다는 입장을 취하는 경우입니다. 이 경우 토지사용을 승낙한 자는 난처한 상황에 빠지게 될 수 있습니다. 토지소유자는 여러 가지 방안을 동원하여 문제를 해결하고자 할 것입니다. 그 중 토지사용승낙을 요구한 자에게 형사적인 책임을 묻는 방안도 고려할 수 있습니다. 

토지사용승낙 사기가 되기 위해서는

일반적인 사기와 마찬가지로 토지사용승낙을 둘러싸고 사기의 죄책을 묻기 위해서는 건축주가 토지사용승낙의 반대급부로 제공하기로 한 보상을 지급을 의사와 능력이 없는 상황에서 토지소유자를 기망하여 토지사용승낙서를 받았다는 점이 확인되어야 합니다. 

최근 선고된 하급심 역시 아래와 같은 범죄사실에 대해서 건축주의 사기 혐의를 유죄로 인정하였습니다(제주지방법원 2021. 4. 7. 선고 2020고단1550 판결)

피고인과 피고인의 남편 B은 2015. 11. 경부터 거제시 C, D, E, F, G, H, I에서 전원주택 신축을 함에 있어, 거제시 J(이하 ‘이 사건 토지’라고 함) 소유자인 피해자 K(개명 전 이름 L)로부터 그녀 소유 토지를 진입로로 사용하기 위해 도로 사용 승낙을 받아야 할 필요가 있었다.
피고인은 2016. 3. 23. 거제시 M에 있는 N 공증사무소에서, 피해자에게 “C을 비롯한 7필지 소유주들을 위해 이 사건 토지를 진입로로 사용할 수 있도록 승낙을 해 달라. 그 대금으로 1억 1,000만 원을 주겠다. 건물이 준공을 앞두고 있으므로 준공 후 대출을 받으면 위 금원을 자신이 책임지고 전액 지급하고 예상 소요시간은 대금 지불각서를 작성한 날로부터 약 30일 이내가 될 것이다”라고 말을 하고, 피해자와 위 C을 비롯한 7필지에 대해 토지사용승낙서를 작성하고, 토지사용승낙 대가로 1억 1,000만 원을 지급하겠다는 내용을 지불각서를 작성하였다.
그러나 사실은 피고인은 피해자에게 토지사용 승낙대금 1억 1,000만 원을 지급할 의사와 능력이 없었고, 건물이 준공되더라도 지불각서에 기재된 내용을 이행할 능력이 없는 상황이었다.
피고인은 위와 같이 피해자에게 거짓말을 하여 이에 속은 피해자로 하여금 이 사건 토지를 사용하도록 하였음에도 약속한 1억 1,000만 원을 지급하지 않아 1억 1,000만 원 상당의 토지사용 승낙대금 명목의 재산상 이익을 취득하였다.

토지사용승낙을 둘러싼 분쟁의 해결

부동산이 자산에서 차지하는 비중은 막대합니다. 그런 이유로 부동산을 둘러싼 여러 가지 분쟁이 빈발합니다. 토지사용승낙에 있어서도 부동산 특히 토지의 사용에 관한 권한을 부여하였는지 여부를 둘러싸고 여러 분쟁이 발생합니다. 토지사용승낙을 할 당시 실제 논의된 내용을 명확히 하여 두고, 승낙서의 내용 역시 꼼꼼하게 기재를 하여 두는 것이 바람직할 것입니다.  

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