피해회복이 쉽지 않은 전세사기

요즘 뉴스에서 빌라왕, 건축왕, 빌라의 신과 같은 단어들을 많이 들어보셨을텐데요.

최소 몇 백, 많게는 몇 천여 채의 주택을 보유하며 이를 통해 수 백억 이상의 이득을 챙기는 이른바 전세사기 문제가 날로 심각해지고 있습니다.

전세사기는 대게 신축 빌라나 오피스텔에서 발생하는 경우가 많으며, 빌라나 오피스텔의 경우 자금이 부족한 사회초년생이나 신혼부부 등이 전세로 입주하는 경우가 많기 때문에 사회적으로 더욱 큰 문제가 되고 있습니다.

이와 같은 경우, 형사와 민사를 모두 진행할 수 있습니다.

하지만 민사 재판이 마무리되고 확정된 민사재판을 토대로 보증금 반환, 강제집행 및 추심절차까지 이루어져야만 적절한 구제를 받을 수 있기 때문에 이를 해결하기 위해서는 복잡한 절차가 요구됩니다.

“전세사기의 유형에는 어떤 것들이 있나요?”

전세사기의 유형은 정말 다양하며 수법 또한 날로 교묘해지고 있습니다. 그 중 몇 가지의 유형들을 소개해보면 다음과 같습니다.

 ​1. 깡통전세 : 분양가와 비슷하거나 그보다 낮은 금액으로 보증금을 받고 빌라를 경매에 넘겨 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 (가장 많이 나타나는 유형)

2.이중계약 : 부동산 소유주로부터 ‘임대차’ 계약을 위임받은 건물관리인이 소유주에게 ‘월세’ 계약을 했다고 말하고 세입자에게는 ‘전세’ 계약을 하여 전세보증금을 가로채는 경우

3. 불법중개 : 공인중개사 자격증이 없는 무자격자가 관련 등록증을 빌려 중개사무소를 차리고 월세로 여러 채의 주택을 임차한 후 집주인 신분으로 위장하여 여러 세입자와 중복계약을 채결하여 전세 보증금을 가로채는 경우

4. 신탁사기 : 신탁을 통해 주택담보대출을 받은 임대인과 계약한 경우, 신탁등기가 된 집의 소유권은 신탁회사에게 있으며 계약이 무효로 취급되는 최악의 경우 불법점유에 해당하여 보증금을 돌려받을 수 없음

5.불법건축물사기 : 상가나 근린생활시설로 등록된 건물을 주거용 건물로 속이거나 불법으로 베란다, 옥탑을 증축한 건물에 세입자를 들이는 경우

6.직거래사기 : 월세세입자가 집주인 행세를 하며 다른 세입자를 구해 전세보증금을 가로채는 경우

앞서 소개한 전세사기 유형 중 가장 대표적인 수법은 1. 깡통전세 유형입니다.

수도권 일대의 빌라 1139채를 이용해 170억원 가량의 피해금을 발생하게 한 ‘빌라왕’ 김 모 씨를 비롯해 관련 브로커 및 공인중개사 등 가담자만 해도 48명이 검거된 ‘빌라의 신’ 권 모씨 역시 이 수법으로 사기행위를 벌였습니다.

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“전세사기의 피해자가 되었습니다. 법적으로 어떻게 해결할 수 있을까요?”

결론부터 말씀드리면 전세사기 조력 경험이 풍부한 더프라임 변호사와 형사고소와 민사상 절차를 동시에 진행하는 것이 좋습니다.

먼저 형사고소 절차를 살펴볼까요?

우선 집주인을 사기죄로 고소할 수 있습니다.

형법 제347조에 따르면 사기죄에 해당하기 위해서는 ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득’하는 행위가 필요합니다.

여기서 말하는 ‘기망’에 대해 법원은 “재산상의 거래관계에서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적, 소극적 행위를 말한다”고 판시하였습니다.

쉽게 말하면 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우, 그 거래로 재물을 받는 자에게는 신의성실의 원칙상 상대에게 해당 사정을 고지할 의무가 있고 이를 고지하지 않을 경우 사기죄의 기망행위가 인정된다는 것입니다.

앞서 언급한 전세사기의 유형들을 살펴보면 피해자들이 그와 같은 사정을 알았다면 거래하지 않았을 것이 예견되며 그로 인한 처분행위, 즉 피의자들에게 전세금을 교부하지 않았을 것이기 때문에 사기죄로 고소할 수 있게 되는 것입니다.

만약 전세사기 행위를 통해 사기죄가 확정된다면 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형을 받을 수 있고, 피해 금액에 따라서 가중 처벌될 수도 있습니다.

또한, 앞서 언급한 전세사기 유형 중 2. 이중계약(부동산 소유주로부터 ‘임대차’ 계약을 위임받은 건물관리인이 소유주에게 ‘월세’ 계약을 했다고 말하고 세입자에게는 ‘전세’ 계약을 하여 전세보증금을 가로채는 경우)의 경우, 사기죄는 물론 별도로 ‘업무상 배임죄’에도 해당한다고 본 판례(2010도10690)가 있기 때문에 배임죄 성립의 가능성도 배제할 수 없습니다.

형법 제356조의 업무상 배임죄란 ‘업무상의 임무에 위배하여 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득’하는 행위를 말합니다.

여기서의 ‘임무에 위배하는 행위’란 사무의 내용, 성질 등 구체적인 상황에 비추어 법률의 규정, 계약의 내용 등에 따라 당연히 할 것으로 기대되는 행위를 하지 않거나 하지 않아야 할 것으로 기대되는 행위를 함으로써 신임관계를 저버리는 일체의 행위를 의미한다고 판시한 판례가 있습니다.

이중계약의 경우, 부동산 소유주가 건물관리인에게 위임한 사무는 ‘월세’계약을 맺는 것이었는데 건물관리인이 임의로 ‘전세’계약을 맺은 것은 업무상 배임죄에서 규정한 임무에 위배된 행위를 한 경우에 해당하기 때문입니다.

전세사기 행위가 사기죄와 함께 업무상 배임죄에 해당한다고 판시한 판례에서는 두 죄의 실체적 경합 관계를 인정했는데요.

실체적 경합이란, 수 개의 행위를 통해 각 구성요건 및 행위의 태양과 보호법익을 달리하는 수 개의 죄를 저지른 경우를 말합니다. 단순히 생각하면 전세사기 행위 하나를 한 것처럼 보일 수 있으나 임차인들을 속여 전세계약을 체결하고 보증금 명목으로 돈을 받은 행위는 사기죄, 월세임대차 계약을 체결해야 할 업무상 임무를 위반하여 전세임대차 계약을 체결한 행위는 업무상 배임죄에 해당한다고 보아 각 죄의 성립을 인정한 것입니다. 이렇게 수 개의 죄로 인정되는 실체적 경합 관계가 인정된다면 그 처벌 수위는 더 높아지기 때문에 많은 주의가 필요합니다.

다음은 민사소송 절차를 살펴볼까요?

우선 임대인이 전세금 반환을 거부하는 경우, 계약 종료에 따라 반환받아야 할 보증금과 임대차계약 사실 등에 관한 내용증명을 발송해야 합니다.

피해자가 임대인에게 전세금 반환을 요구했다는 의사표시를 했다는 증거가 필요하기 때문입니다.

그 후 임차권 등기명령 신청을 해야 합니다.

이 절차를 거쳐 임차권 등기를 받는다고 해도 임차인으로 하여금 대항력이나 경매를 통해 확보한 금액에 대한 우선변제권을 유지하는 담보적 기능만을 얻을 수 있을 뿐 곧바로 보증금의 반환이 이루어지는 것은 아닙니다.

하지만 이후 진행할 보증금 반환 청구소송이 확정된 후 보증금에 대한 반환이 이루어지는 과정에서 대항력과 우선변제권을 잃게 되면 더 큰 손해를 입을 수 있기 때문에 해당 절차가 필요하다고 볼 수 있습니다.

임차권등기명령에 따라 등기 촉탁이 경료된 후에도 보증금 반환을 받지 못했다면 임차권등기명령 결정일로부터 3년 내에 보증금 반환 청구소송을 진행할 수 있습니다.  

보증금 반환 청구소송은 명의 변경 이전의 기존 임대인을 상대로 계약 해지와 보증금 반환을 구하는 소송입니다. 이 소송이 확정된 후, 비로소 직접적인 전세금 반환에 대한 강제집행이 가능해지게 됩니다.

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더프라임은 전세사기소송 뿐만 아니라 이후 채권추심 절차까지 통합적인 조력 제공

앞서 언급한 복잡한 소송 과정을 거쳐 판결문이 확정됐다면 강제집행 절차를 통해 임대인의 집을 경매처분하고 거기서 배당을 받아야 합니다.

만약 배당받은 금액이 자신이 지불한 전세금보다 적은 경우는 추가적인 강제집행 절차를 거쳐야 합니다.

이처럼 채권 추심 절차도 간단히 진행되는 것이 아니라 통보, 압류, 재산 조회 등 다양한 조치들이 선행되어야 하며, 이러한 과정은 신속하게 진행되어야 하기 때문에 일일이 찾아보면서 진행하다가는 피해를 보상받을 골든타임을 놓쳐 큰 손실을 입게 될 우려가 있습니다.

그렇지 않아도 보증금을 돌려받지 못해 경제적으로 어려운 상황인데 보증금 반환 소송 및 기타 절차를 진행해야하는 것이 부담스러울 수 있습니다.

하지만 실제 판결을 보면 전세 세입자의 소송 비용뿐만 아니라 전세금에 대한 이자까지도 계산하여 지급하라는 판결이 매우 많습니다.

따라서 소중한 재산을 잃게 될 상황에 처하였다면, 당황하여 소중한 시간을 허비하기 보다는 지금 바로 법무법인 더프라임에 연락주십시오.

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