“급매 금지, 호가 O억 이하 절대 안돼!”…아파트 단톡방 집값 담합, 형사처벌 대상입니다.

1. 들어가며

“우리 아파트 가치는 우리가 지켜야죠!”, “급매는 우리 모두의 자산 가치를 깎아 먹는 행위입니다. O억 이하로는 절대 내놓지 맙시다.”

아파트 입주민 단체 채팅방(단톡방)이나 온라인 커뮤니티에서 이런 글을 보신 적 있으신가요? 내 집의 가치를 지키고 싶은 마음에 가볍게 ‘좋아요’를 누르거나 동조하는 댓글을 달았다가, 경찰의 특별 단속 대상이 되어 형사처벌까지 받을 수 있다는 사실을 알고 계셨습니까?

최근 경찰청이 ‘부동산 시장 교란 행위 150일 특별 단속’에 착수하면서, 이전보다 훨씬 강력한 잣대로 온라인상의 집값 담합 행위를 들여다볼 것으로 예상됩니다. (출처: 머니S, 2024.10.14. 보도) 가볍게 생각했던 온라인 활동이 무거운 법적 책임으로 돌아올 수 있는 지금, 저희 법무법인 더프라임이 무엇을 조심해야 하고, 만약 억울하게 연루되었다면 어떻게 대응해야 하는지 명쾌하게 알려드리겠습니다.

2. 정보공유와 불법 담합의 차이점

‘이웃 간의 정보 공유’ 와 ‘불법 담합’, 차이는 무엇일까요?

많은 분들이 “아파트 시세 정보를 공유하고 더 좋은 가격을 받기 위해 의견을 나누는 것까지 법으로 막는 것은 너무한 것 아닌가?”라고 생각하십니다. 물론, 단순한 정보 교환이나 의견 제시는 문제가 되지 않습니다. 하지만 법이 문제 삼는 것은 ‘부당하게 시세에 영향을 줄 목적’으로 ‘특정 가격 이하로 매물을 내놓지 못하도록 유도하거나 강요하는 행위’입니다. 단계별로 생각해봅시다.

1단계 (합법적 정보 공유) 

“최근 우리 아파트 실거래가가 O억에 찍혔네요. 참고하세요.”

2단계 (위험 신호) 

“다 같이 힘을 합쳐서 우리 아파트 가치를 OO억까지 올려봅시다!”

3단계 (명백한 불법 행위) 

“OO억 이하로 부동산에 매물 올리는 분은 명단 공개하겠습니다.”, “특정 부동산은 우리 아파트 매물을 중개하지 못하게 합시다.”

이처럼 특정 단체나 개인이 주도하여 인위적으로 시세를 조종하려는 시도가 명백히 드러날 경우, 이는 공인중개사법에서 엄격히 금지하는 ‘시세 교란 행위’에 해당하여 처벌 대상이 됩니다.

3. 경찰 특별 단속이 주목할 불법 집값 담합 유형

이번 특별 단속에서 경찰이 집중적으로 살펴볼 것으로 예상되는 행위는 다음과 같습니다. 만약 아래와 같은 행위를 직접 제안했거나 적극적으로 동조했다면 즉시 법률 전문가의 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.

① 가격 제한 담합

온라인 커뮤니티나 단톡방을 통해 “최소 OO억 원 이하로는 절대 팔지 말자”는 식으로 최저가를 정하고 다른 입주민들의 참여를 유도하는 행위.

② 특정 중개업소 이용 방해

담합 가격에 협조하지 않는 공인중개사무소의 정보를 공유하며 “이곳에는 매물을 내놓지 말자”고 선동하거나, 특정 중개업소만 이용하도록 유도하는 행위.

③ 허위 매물 게시

실제로 거래할 의사도 없으면서 높은 가격에 허위 매물을 게시하여 마치 시세가 오른 것처럼 꾸미는 행위.

④ 자전 거래

가족이나 지인 간에 실제로 자금이 오가지 않으면서 소유권만 이전하는 방식으로 실거래가를 비정상적으로 높이는 행위.

⑤ 집값 하락 유도 매물에 대한 공격

시세보다 낮은 가격의 급매물이 올라오면, 해당 매도인이나 이를 중개한 공인중개사에게 항의 전화나 문자를 보내 매물을 내리도록 압박하는 행위.

이러한 행위들은 공인중개사법 제49조 제1항에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있는 중대한 범죄입니다.

 ‘좋은 게 좋은 거’라는 생각으로 안일하게 대처해서는 안 되는 이유입니다.

4. 실제 형사 입건 사례 : 단톡방 메시지도 결코 예외는 아닙니다.

“설마 이런 일로 정말 처벌까지 받겠어?”라고 생각하실 수 있습니다. 하지만 처벌은 이미 현실이 되었습니다.

바로 지난 2024년 8월, 서울시 민생사법경찰은 서초구의 한 아파트 단톡방을 만들어 “OO억 이하 매물은 허위 신고합시다”, “담합에 비협조적인 XX부동산은 이용하지 맙시다” 와 같은 글을 올리며 집값 담합을 주도한 단톡방 운영자를 공인중개사법 위반 혐의로 형사 입건해 검찰에 송치했습니다. (출처: 서울시 보도자료, 2024.8.19.)

이 사건은 서울에서 온라인 단톡방을 이용한 집값 담합 주도자를 입건한 첫 사례입니다. 이는 수사기관이 단순 동조자를 넘어, 온라인 커뮤니티나 단톡방을 개설하고 여론을 주도한 운영자(방장)에게 명확한 법적 책임을 묻고 있음을 보여주는 매우 중요한 사건입니다. 친목 도모를 위한 단톡방일지라도, 그 안에서 불법적인 담합 행위가 발생하고 이를 주도하거나 방치할 경우 운영자 역시 처벌을 피할 수 없다는 강력한 경고입니다.

5. 억울하게 ‘집값 담합’ 주동자로 몰렸다면? 변호사의 조력이 필수적입니다.

문제는, 본인은 단순히 의견을 제시했을 뿐인데 입주자 대표나 커뮤니티 운영자라는 이유로 전체 담합 행위를 주도한 것으로 오해받아 경찰 조사를 받게 되는 경우입니다. 수사기관은 보통 최초 게시글 작성자나 단톡방 운영진을 핵심 피의자로 보고 강도 높은 수사를 진행하는 경향이 있습니다. 경찰 조사를 앞두고 있다면 두려운 마음에 자신에게 불리한 진술을 하거나, 상황의 심각성을 인지하지 못하고 감정적으로 대응하기 쉽습니다. 경찰 조사 단계에서의 진술은 향후 재판까지 영향을 미치는 매우 중요한 증거가 되므로, 반드시 초기 단계부터 변호인의 전문적인 조력을 받아야 합니다.

법무법인 더프라임은 의뢰인의 온라인 활동 기록, 대화 내용 등을 법리적으로 면밀히 분석하여, 의뢰인에게 ‘시세를 조종하려는 고의’가 없었음을 논리적으로 변론합니다. 또한, 조사 과정에 변호인이 직접 동행하여 의뢰인이 심리적 안정 속에서 방어권을 최대한 행사할 수 있도록 돕고, 억울한 혐의가 있다면 이를 벗을 수 있도록 최선을 다합니다. 법무법인 더프라임과 함께 현명하게 위기를 극복하세요.

부동산 가격의 등락은 시장 원리에 따라 자연스럽게 이루어져야 합니다. 인위적인 개입으로 시세를 왜곡하는 행위는 결국 시장 전체의 신뢰를 무너뜨리고, 그 책임은 행위자 본인에게 돌아올 수밖에 없습니다. 경찰의 특별 단속이 진행되는 지금, 관련 문제로 고민하고 계시다면 주저하지 마십시오. 작은 불안감이라도 괜찮습니다. 내가 한 행위가 법적으로 문제 될 소지가 있는지, 앞으로 어떻게 대응해야 할지 막막하시다면, 지금 바로 저희 법무법인 더프라임의 문을 두드려 주십시오. 법무법인 더프라임은 의뢰인의 상황을 깊이 있게 분석하여 최적의 법률 솔루션을 제공해 드리겠습니다.