안녕하세요, 경찰대 출신 변호사들이 설립한 법무법인 더프라임입니다.

개발사업 현장에서는 시행사와 신탁사, 시공사 간의 복잡한 이해관계로 인해 수백억 원대의 소송이 빈번하게 발생합니다.

오늘 소개해 드릴 사례는 오피스텔 신축 사업 과정에서 발생한 95억 원 규모의 손해배상 및 건축허가 명의이전 청구 소송을 성공적으로 방어한 실제 사례입니다.

1. 사건의 개요: 위기에 처한 오피스텔 개발사업과 공매 절차

본 사건의 발단은 어느 지방에서 진행되던 대규모 오피스텔 신축 사업이었습니다.

시행사인 원고는 토지를 매입하고 건축허가를 받은 뒤, 신탁회사(피고)와 담보신탁계약을 체결하였습니다.

하지만 원고는 대출 원리금을 제때 상환하지 못하는 채무불이행 상태에 빠지게 되었습니다.

결국 대주단의 요청에 따라 신탁부동산에 대한 공매 절차가 진행되었습니다. 수차례 유찰 끝에 시공사가 수의계약을 통해 토지와 건축허가권을 인수하게 되자, 원고(시행사)는 다음과 같은 주장을 하며 소를 제기했습니다.

• 주위적 주장: 신탁회사가 공매 시 ‘건축허가권’을 명시하지 않아 낙찰가를 의도적으로 낮췄으며, 이를 무상 양도하여 약 95억 원의 손해를 입혔다.
• 예비적 주장: 건축허가는 신탁 목적물이 아니므로 신탁 사무 종료 후 원고에게 반환되어야 한다.

이처럼 거액의 손해배상 책임이 거론되는 상황에서, 신탁회사와 매수인은 건설 분야의 전문적인 대응이 절실했습니다.

2. 주요 쟁점: 원고의 95억 원 손해배상 청구가 부당한 이유

이번 소송의 핵심은 ‘신탁회사가 신탁부동산을 처분할 때 건축허가권을 함께 넘긴 행위가 선관주의의무 위반인가’와 ‘건축허가권이 신탁 종료 후 원고에게 복귀되어야 하는 독립된 권리인가’에 있었습니다.

원고 측은 건축허가권이 토지 소유권과 별개의 가치를 지닌 권리임을 강조하며, 이를 수의계약 과정에서 포함시킨 것이 신탁사의 배임적 행위라고 몰아세웠습니다. 하지만 법무법인 더프라임의 신원재 변호사는 건설 현장의 실무와 신탁법의 원리를 근거로 이러한 주장의 허점을 파고들었습니다.

개발사업에서 토지와 건축허가는 사실상 일체로서 가치를 발휘하며, 이를 분리하여 처분하는 것은 사업의 연속성을 해치고 오히려 채권자들에게 손해를 입히는 행위가 될 수 있음을 법리적으로 구성하는 것이 승부처였습니다.

3. 대응 전략: 건설 전문 신원재 변호사의 정밀한 법리 분석

대한변호사협회 인증 건설 전문 변호사인 법무법인 더프라임 신원재 변호사는 본 사건의 복잡한 계약 구조를 분석하여 다음과 같은 3단계 대응 전략을 수립했습니다.

첫째, 신탁계약 및 특약의 엄격한 해석입니다.
신원재 변호사는 일반 계약보다 우선하는 ‘신탁특약’을 정밀 분석했습니다. 특약 사항에 공매 이외의 절차로 신탁재산을 처분할 때 사업시행권(건축허가 포함)을 매수자에게 양도할 수 있다는 명시적·묵시적 근거를 찾아내어 제시했습니다.

둘째, 사전 포기각서 및 추가약정의 효력을 부각했습니다.
원고가 대출 당시 작성했던 ‘사업시행권 포기각서’와 ‘추가약정서’를 증거로 제출했습니다. 시행사가 이미 채무불이행 시 모든 권리를 포기하고 명의변경에 동의했음을 입증함으로써, 이제 와서 손해배상을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다는 점을 강조했습니다.

셋째, 건축허가의 법적 성격을 명확히 규명했습니다.
대법원 판례를 인용하여 건축허가는 행정적 성격의 처분일 뿐, 토지 소유권과 분리되어 사법상 독립된 재산적 가치를 형성하는 권리가 아님을 논증했습니다. 따라서 신탁 종료 시 원고에게 당연히 복귀될 성질이 아님을 증명했습니다.

4. 판결 결과: 원고 청구 전부 기각, 피고 측 완승

법원은 법무법인 더프라임 신원재 변호사의 주장을 적극 수용하여 원고의 청구를 전부 기각한다는 판결을 내렸습니다.

“피고 신탁회사가 선관주의의무를 위반했다고 볼 증거가 없으며, 신탁계약은 채무 이행을 담보하기 위해 토지와 건축허가를 함께 이전하기로 예정되어 있다고 봄이 타당하다.”

이 판결로 인해 피고들은 95억 원이라는 막대한 손해배상 책임에서 완전히 벗어날 수 있었으며, 소송비용 또한 패소한 원고가 전부 부담하게 되었습니다. 건설 전문 변호사의 날카로운 분석이 대규모 민사 소송의 향방을 가른 결정적인 사례였습니다.

5. 전문가 조언: 건설·신탁 분쟁에서 승소하기 위한 필수 요건

건설 및 신탁 관련 분쟁은 일반 민사 소송과는 차원이 다릅니다. 수많은 계약서와 특약, 그리고 복잡하게 얽힌 이해관계자들의 권리관계를 정확히 읽어낼 수 있는 전문성이 필수적입니다.

법무법인 더프라임은 경찰대 출신 변호사들의 치밀한 수사력과 대한변협 인증 건설 전문 변호사의 깊이 있는 법리를 결합하여 최상의 결과를 도출합니다. 수백억 원대의 사업권이 걸린 중대한 사안일수록, 승소 경험이 풍부한 전문가와 함께해야 귀하의 소중한 재산을 지킬 수 있습니다.

건설 분쟁이나 신탁 소송으로 어려움을 겪고 계신다면, 주저하지 말고 법무법인 더프라임으로 문의해 주시기 바랍니다.

법무법인 더프라임 상담 안내
상담전화: 1555-5112
홈페이지: primelaw.co.kr

위치 안내
서울주사무소 : 서울 강남구 봉은사로 207, 10층
대구분사무소 : 대구 수성구 청수로 133, 4층