핵심 요지

공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 개업공인중개사등이 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 것을 금지하고, 위반하면 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 대법원은 중개 후 사례비·수고비 명목으로 받은 금품도 그 가액이 법정 한도를 넘으면 위반이고, 한도를 넘는 액면의 당좌수표를 받으면 특별한 사정이 없는 한 그때 죄가 완성되어 나중에 수표가 부도나거나 돌려주어도 성립에 영향이 없다고 보았습니다. 또 전원합의체 판결은 한도를 넘는 중개보수 약정이 그 초과 범위에서 무효이므로 이미 받은 초과분은 부당이득으로 반환해야 한다고 했습니다. 다만 중개업자가 자기 비용과 위험으로 토지를 조성·분할해 팔고 그 손익을 떠안기로 한 약정처럼 객관적으로 중개행위로 볼 수 없는 경우에는 이 금지의 대상이 아니라고 본 판결도 있으므로 약정의 실질을 따져야 합니다. 위 판결들은 공인중개사법 이전의 구 부동산중개업법 사건입니다.

집을 팔아 준 공인중개사에게 법정 중개보수와 별도로 수고비를 얹어 주었는데, 나중에 그 돈이 문제가 되는 경우가 있습니다. 중개사 쪽에서는 의뢰인이 고마워서 스스로 준 돈이라고 말하고, 의뢰인 쪽에서는 너무 많이 냈으니 돌려받고 싶다고 말합니다. 법정 한도를 넘긴 금품은 형사처벌의 대상이 될 수 있고, 민사상으로도 돌려주어야 할 수 있습니다. 공인중개사법 조문과 대법원 판결로 어디까지가 허용되는지 설명해 드립니다.

중개보수의 한도와 초과 수수 금지

공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정합니다. 다만 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받지 못합니다. 같은 조 제4항은 주택의 중개보수와 실비의 한도는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 정하도록 합니다. 또 같은 조 제2항에 따라 중개대상물의 권리관계 확인 등에 드는 실비는 보수와 별도로 받을 수 있지만, 이 실비도 법령과 조례가 정한 범위와 한도 안에서만 받을 수 있습니다.

제33조 제1항 제3호는 개업공인중개사등이 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지합니다. 이를 위반하면 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처합니다. 형사처벌과 별도로, 제38조 제2항 제9호에 따라 등록관청은 금지행위를 한 개업공인중개사의 중개사무소 개설등록을 취소할 수 있습니다.

아래 대법원 판결들은 공인중개사법으로 바뀌기 전의 구 부동산중개업법이 적용된 사건입니다. 당시 부동산중개업법 제15조 제2호도 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위를 금지했고, 제38조 제2항 제5호가 이를 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 처벌했습니다.

사례비·수고비라는 이름을 붙여도 한도를 넘으면 위반입니다

대법원은 중개업자가 부동산 거래를 중개한 후 수수료는 물론 사례비나 수고비 등의 명목으로 금품을 받은 경우, 그 금품의 가액이 법정 수수료를 초과하면 금지규정을 위반한 행위에 해당한다고 보았습니다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98도3116 판결 등). 명목을 무엇으로 붙였는지가 아니라 받은 금품 전체가 한도를 넘는지를 본다는 뜻입니다.

2004년 판결에서는 중개업자가 매도인으로부터 그 소유 부동산의 매매중개에 따른 사례금으로 액면금 1억 원인 당좌수표 1장을 교부받은 사건이 문제 되었습니다. 피고인은 이 수표가 나중에 부도처리되거나 의뢰인에게 반환되었다는 점을 들어 다투었습니다.

대법원은 이 죄의 본질이 중개업자가 법정 한도를 초과하는 금품을 취득하는 데 있는 것이지, 중개의뢰인에게 한도 초과액만큼의 재산상 손해가 현실적으로 발생할 것을 요건으로 하지 않는다고 했습니다. 그리고 당좌수표는 그 자체로 재산적 가치를 지닌 유가증권이므로, 한도를 넘는 액면의 당좌수표를 받으면 그 수표 자체에 무효 사유가 기재되어 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 받는 단계에서 곧바로 죄가 완성된다고 보았습니다. 그 뒤 수표가 부도처리되었거나 의뢰인에게 그대로 돌려주었더라도 죄의 성립에는 영향이 없다며 상고를 기각했습니다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도4136 판결).

따라서 문제가 된 뒤에 돈을 돌려주는 것은 죄의 성립 자체를 없애지는 못합니다. 반환 사실은 그와 별개로 사건의 경위로서 의미를 가질 수 있을 뿐입니다.

한도를 넘긴 약정은 초과 부분이 무효입니다

형사처벌과 별도로, 의뢰인이 이미 낸 초과 보수를 돌려받을 수 있는지도 문제 됩니다. 예전에는 대법원이 중개수수료 한도 규정을 단속규정으로 보아, 한도를 초과한 약정이라도 사법상 효력은 부정되지 않는다고 판단한 적이 있었습니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다70972 판결).

대법원 전원합의체는 2007년 이 판단을 바꾸었습니다. 고액의 수수료를 받은 중개업자에게 행정적 제재나 형사처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 한도를 넘는 약정에 의한 경제적 이익이 중개업자에게 귀속되는 것을 막아야 한다는 이유였습니다. 그래서 중개수수료 한도에 관한 규정들은 한도를 초과하는 부분의 사법상 효력을 제한하는 강행법규이고, 한도를 초과하는 중개수수료 약정은 그 초과 범위 내에서 무효라고 했습니다. 이에 따라 초과 부분에 해당하는 금액을 부당이득으로 반환하라고 명한 원심을 그대로 유지하고, 이와 다른 2000다70972 판결은 변경했습니다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결). 이 판결은 관여 대법관 13명의 일치된 의견이었습니다.

한도를 초과했다는 이유만으로 보수 약정 전체가 무효가 되는 것은 아니고, 법정 한도를 넘는 범위에서만 무효가 됩니다. 다만 한도 안의 보수도 실제 약정 내용과 보수청구권의 발생 요건을 확인해야 하며, 중개사의 고의·과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우 등에는 별도 판단이 필요합니다.

중개행위가 아니라면 이 금지의 대상이 아닙니다

한편 중개업자가 받은 돈이라고 해서 모두 중개보수가 되는 것은 아닙니다. 금지규정은 중개업무에 관하여 받은 금품을 대상으로 하기 때문에, 먼저 그 행위가 중개행위인지를 따져야 합니다. 대법원은 어떤 행위가 중개행위인지를 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지로 판단해야 한다고 했습니다(대법원 1999. 7. 23. 선고 98도1914 판결).

2004년의 다른 사건에서 공인중개사인 피고인은 과수원 소유자와 약정을 맺었습니다. 피고인이 토지 중 약 3,560㎡를 임의로 매수인을 골라 팔되, 소유자에게는 매매대금이 얼마든 확정적으로 3억 원을 지급하고, 지적분할·도로개설·하수관 설치 등 매도에 드는 일체의 비용은 피고인이 부담한다는 내용이었습니다. 피고인은 실제로 토지를 분할하고 도로와 상하수도 공사를 한 뒤 일부 필지를 팔았고, 원심은 법정 수수료와 실비를 넘는 차액을 받았다며 유죄를 인정했습니다.

대법원은 이 약정이 피고인이 자기 비용으로 토지를 택지로 조성·분할해 팔고, 소유자에게는 확정 금액을 지급하며 그 손익은 피고인에게 귀속시키는 위임과 도급의 복합적 성격을 가진 약정이라고 보았습니다. 피고인의 행위는 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취하는 일련의 행위로서 중개행위에 해당하지 않으므로, 그로 인해 얻은 돈도 초과수수가 금지되는 수수료 등에 해당하지 않는다며 원심판결을 파기했습니다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2004도5271 판결).

이 판결은 약정서의 명칭이 아니라 누가 비용과 위험을 부담했고 손익이 누구에게 돌아가는지 등 행위의 실질을 객관적으로 보아 판단한다는 점을 보여 줍니다. 비용과 위험을 실제로 떠안지 않으면서 매매대금 중 일정액을 넘는 부분을 가져가기로 한 것이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

중개보수 문제로 분쟁이나 수사를 앞두고 있다면

첫째, 해당 거래에 적용되는 보수 한도를 먼저 확인하십시오. 주택이라면 시·도 조례, 주택 외의 중개대상물이라면 국토교통부령이 기준이 됩니다.

둘째, 중개보수·사례비·수고비·컨설팅비 등 이름이 다른 돈을 모두 모아 실제로 받은 금품의 합계를 정리하십시오. 권리관계 확인 등에 든 실비는 제32조 제2항에 따라 법령과 조례가 정한 한도 안에서 따로 받을 수 있으므로, 그 범위의 실비로 볼 수 있는 부분과 구분해 두어야 합니다.

셋째, 수표나 현금을 언제 어떤 명목으로 주고받았는지, 나중에 반환되었는지 기록을 남기십시오. 반환은 죄의 성립을 없애지 못하지만, 경위를 설명하는 자료가 됩니다.

넷째, 중개가 아닌 별도의 약정이 있었다면 그 약정에서 비용과 위험, 손익이 누구에게 귀속되었는지를 계약서와 지출 자료로 입증할 수 있어야 합니다.

법무법인 더프라임은 중개보수 사건을 보수 한도, 받은 금품의 성격, 약정의 실질로 나누어 검토합니다.