분양 당시 분양자의 자금 조달 계획 및 능력, 구체적인 분양 계획, 분양 이후 사업의 실질적인 진행 상황 등을 토대로 분양 사기가 성립하는지 여부를 살펴보아야 합니다.
분양 사기가 성립하는지 여부에 있어서 가장 중요한 것은 분양자의 개발 계획, 자금 운용 현황, 분양 이후 실제 개발 행위를 진행하였는지 여부 등입니다.
분양 사기에 대해서는 즉각적이고 전문적인 대응이 필요합니다. 분양 사기란 고수익을 보장하면서 수분양자들에게 특정 부동산을 매도한 이후 실제 분양대금만을 편취한 채 해당 사업을 제대로 진행하지 않아서 종국적으로 수분양자들에게 막대한 피해를 야기하는 일련의 사기 범행을 의미합니다. 토지, 수익형 상가 시설, 숙박 시설 등 다양한 부동산을 토대로 분양대금이나 투자금을 편취하는 사기가 발생할 수 있습니다. 최근 부동산 가격의 폭등으로 인하여 부동산에 관한 관심이 날로 커지고 있는 상황을 악용한 사기 역시 기승을 부리고 있습니다. 부동산을 매수함에 있어서 큰 자금이 필요한 만큼 분양 사기의 피해자가 입게 되는 피해액 역시 상당히 클 수밖에 없습니다.
분양 사기가 성립하기 위반 일반적인 기준은 물론 분양 사기 성립에 큰 영향을 미치는 여러 가지 사정을 살펴봄으로써, 특정 분양자의 행위가 분양 사기에 해당하는 것인지를 살펴볼 수 있습니다.
1. 분양 사기 성립 여부에 관한 일반적인 기준
분양 사기는 간단하게 정리하면 분양 당시 실제 분양할 능력이나 계획이 없으면서 수분양자의 분양 대금만을 편취할 목적으로 분양을 진행하는 것을 의미합니다. 이러한 형태의 사기에 있어서 분양 당시 분양자가 실제 해당 부동산을 분양할 의사나 능력이 있었는지 여부가 중요합니다. 그리고 분양자가 분양의 의사가 있었는지 여부는 분양 당시 있었던 여러 제반 사정을 토대로 판단하게 됩니다.
분양자가 사기의 고의가 있었는지 여부를 판단함에 있어서 주로 분양 당시 분양자의 자금 조달 능력이 충분한지 여부, 분양자 스스로가 어느 정도의 자금을 투입하였는지 여부, 분양만을 위하여 비정상적인 거래 조건을 내세워 분양을 진행하였는지 여부, 분양에 앞서 구체적인 설계 및 인허가의 계획을 수립하고 있었는지 여부, 분양 이후 실제 해당 부동산을 개발하거나 매도하기 위하여 구체적인 업무를 수행하였는지 여부, 수분양자들로부터 받은 분양대금을 개인적으로 사용한 것인지 또는 사업을 위하여 투입한 것인지 여부, 하나의 부동산 목적물에 대하여 여러 명의 수분양자들과 매매계약을 체결하였는지 여부, 지나치게 허위나 과장 광고를 진행한 부분은 없는지 여부 등이 중요한 판단 기준이 됩니다.
참고로 대법원이 분양 사기에 대해서 유죄를 선고한 사안을 살펴보면 아래와 같습니다.
대법원은,
“과거 개발사업의 실패로 수십억 원의 부채만을 부담하고 있을 뿐 자기 자본이 거의 없는 피고인 1이, 공소외 1 주식회사의 1인 주주 겸 대표이사 자격으로 지하 6층 지상 15층 규모의 (명칭 생략) 쇼핑몰 상가 신축·분양사업을 계획하고, 그 상가부지에 대하여 평균적으로 4개월 후 원금의 두 배를 원리금으로 변제하는 고리의 사채를 빌려 계약금을 지불한 다음, 착공 이전에 분양을 시작하여 입금되는 분양대금으로 상가부지 매입 및 공사 대금에 충당하기로 하는 계획을 세웠”지만,
해당 계획은 “분양 실적이 저조하거나 분양대금이 계획대로 수금되지 않을 경우에 대비하여 부지 매입비 등 사업자금을 조달할 별도의 자금동원 계획을 전혀 마련해 놓지 아니한 주먹구구식 계획으로서 그 성취 여부가 극히 불투명하였”던 사안에서
“무리하게 쇼핑몰 상가 분양사업을 강행하는 과정에서, 상가부지 매입자금 부족은 물론 분양신청을 유인하기 위한 허위·과장 광고가 원인이 된 시공업체들과의 분쟁으로 상가 신축 사업이 지지부진한 가운데, 피고인이 거액의 회사 자금을 개인적인 용도로 횡령하기까지 하여 더 이상 상가 신축 사업이 진행될 수 없는 상황에까지 이르게 된 사실을 인정하고, 이에 의하면 피고인 1은 (명칭 생략) 쇼핑몰 분양 광고상의 계획대로 신축 공사를 진행하여 수분양자들을 제때 입주시켜 줄 능력이 없었거나, 적어도 미필적으로나마 분양 계획대로 수분양자들을 입주시키는 것이 불가능하다는 점을 인식하였음을 인정할 수 있고, 사기 범행의 습벽도 인정된다고 판단한 것은 정당”하다고 판단하였습니다. (대법원 2005. 4. 29. 선고 2005도741 판결)
(https://www.law.go.kr/%ED%8C%90%EB%A1%80/(2005%EB%8F%84741))
2. 분양 사기를 피하기 위한 방안
분양을 빙자한 사기의 경우 일단 분양대금, 투자금, 매매대금을 상대방에게 보내고 나면 소중한 돈을 다시 돌려받기가 상당히 힘들어 집니다. 범죄자의 자력에 비하여 피해자의 피해액이 큰 경우가 대부분이기 때문에 범죄 행위가 밝혀진다고 하더라도 피해액 전부를 보전받는 것도 쉽지 않습니다. 그렇다면 조금이라도 위험을 줄이기 위해서 부동산에 투자하기에 앞서 몇 가지를 짚어 볼 필요가 있습니다.
- 대규모 개발 사업의 경우 개인 또는 신생 법인이 이외에 사업에 참여하는 큰 건설사, 신탁사, 금융기관 등이 존재하는지 여부 확인할 필요가 있습니다.
- 단기간에 지나친 고수익을 보장하는 경우 무턱대고 투자를 결정하지 말고 사업에 관한 정보를 충분히 확인하여 투자를 결정할 필요가 있습니다.
- 사실에 부합하지 않는 허위나 지나치게 과장된 광고가 포함되어 있는 경우 적절한 사업인지 검토를 하여 볼 필요가 있습니다.
- 해당 부동산의 등기부등본 상의 권리관계를 면밀히 분석하고 확인하여야 합니다.
- 분양 당시 인허가가 어느 정도 진행된 것인지를 검토하는 것이 중요합니다.
