핵심 요지

주택법 제65조 제1항은 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설·공급되는 주택 등을 공급받거나 공급받게 해서는 안 된다고 정하고, 제101조 제3호는 위반자를 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하되 위반으로 얻은 이익의 3배가 3천만원을 넘으면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배 이하의 벌금에 처합니다. 대법원은 부정한 방법이란 공급받을 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 정당성을 결여한 방법으로 공급받거나 받게 하는 행위로서 사회통념상 거짓·부정으로 인정되는 모든 행위를 말하고, 적극적 행위뿐 아니라 부작위도 포함한다고 봅니다. 그래서 청약 당첨자의 미계약 등으로 생긴 잔여 주택은 예비입주자에게 순번대로 공급하고 예비입주자가 없으면 공개모집으로 공급해야 하는데, 사업주체 측이 미계약 20세대를 공개모집 없이 자신들이나 임원·용역업자의 가족과 지인에게 임의로 공급한 사건에서 주택법 위반을 인정한 원심을 유지했습니다. 판결은 당시 규칙이 청약 미달로 남은 미분양 물량에 대해서는 선착순 선정을 허용해 미계약 물량과 구별하고 있었다는 점도 짚었습니다. 위반자의 공급계약은 취소될 수 있고 입주자자격도 제한될 수 있습니다.

아파트 청약에서 당첨자가 계약을 포기하면 잔여 세대가 생깁니다. 분양 현장에서는 이 물량을 조용히 아는 사람에게 넘기고 싶은 유혹이 생기기 쉽습니다. 그런데 이렇게 미계약 물량을 공개모집 없이 지인에게 공급한 시행사 관계자들이 주택법 위반으로 처벌받은 사건에서 대법원은 유죄를 확정했습니다. 주택공급질서 교란이 청약자만의 문제가 아니라는 점을 조문과 대법원 판결로 설명해 드립니다.

주택공급질서 교란을 처벌하는 조항

주택법 제65조 제1항은 누구든지 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 같은 항 각 호가 정한 증서나 지위를 양도·양수(상속·저당은 제외)하거나 알선하는 행위 등을 금지하고, 이어서 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 해서는 안 된다고 정합니다.

위반하면 제101조 제3호에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처합니다. 다만 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 넘으면 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처합니다.

형사처벌과 별도로, 제65조 제2항에 따라 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받은 사람 등에 대해서는 국토교통부장관 또는 사업주체가 공급신청 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 공급계약을 취소해야 합니다. 다만 같은 조 제6항은 교란행위를 알지 못하고 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 관련이 없음을 소명하면 계약을 취소하지 않도록 정합니다. 또 제5항에 따라 국토교통부장관은 위반자의 입주자자격을 10년의 범위에서 제한할 수 있습니다.

부정한 방법은 넓게 해석됩니다

대법원은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 받게 하는 행위를, 주택을 공급받을 자격이 없는 사람이 자격이 있는 것처럼 가장하는 등 정당성이 결여된 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 그러한 자격이 없는 사람에게 주택을 공급받게 하는 행위로서 사회통념상 거짓, 부정으로 인정되는 모든 행위라고 봅니다. 그리고 적극적 행위뿐만 아니라 소극적 행위, 곧 부작위도 포함한다고 했습니다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005도2652 판결, 대법원 2011. 3. 24. 선고 2009도7230 판결 취지).

위장전입으로 청약 자격을 꾸미는 경우처럼 공급받는 쪽의 행위만 문제 되는 것이 아니라, 자격 없는 사람에게 주택을 공급받게 한 쪽도 이 조항으로 처벌될 수 있다는 뜻입니다.

미분양 물량과 미계약 물량은 다릅니다

이 사건에 적용된 2020년 9월 개정 주택공급에 관한 규칙은 민영주택을 원칙적으로 해당 지역에 거주하는 성년자에게 1인 1주택 기준으로, 공개모집 방법으로 공급하도록 정하고 있었습니다. 그리고 두 종류의 남은 주택을 구별했습니다.

하나는 미분양 물량입니다. 청약 신청이 공급량에 미치지 못해 입주자를 선정하고도 남은 주택으로, 당시 규칙은 선착순 방법으로 입주자를 선정할 수 있게 했습니다. 다른 하나는 미계약 물량입니다. 청약으로 입주자가 선정되었지만 계약 미체결, 당첨 취소, 해약 등 후발적 사유로 남은 주택으로, 당시 규칙 제26조 제5항은 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되 예비입주자가 없으면 성년자에게 1인 1주택 기준으로 공개모집 방법으로 공급방법을 정하도록 했습니다.

대법원은 미계약 물량에 대한 이 통제가 2018년 12월 개정으로 도입되었고, 미계약 물량의 입주자를 투명하게 모집하도록 하려는 것이라고 보았습니다. 따라서 미계약 주택이 생겼는데 예비입주자가 없으면 사업주체는 공개모집 절차를 지키는 공급방법을 정해 공급해야 한다고 했습니다.

미계약 20세대를 지인에게 공급한 사건

2025년 판결의 사건에서 사업주체 측 피고인들은 공동주택의 미계약 물량 20세대를 공개모집 절차 없이 자신들이나 회사 이사, 용역업자 등의 가족이나 지인들에게만 임의로 공급했습니다. 원심은 이 20세대에는 규칙 제26조 제5항 단서가 적용되는데, 공개모집 없이 임의로 공급한 것은 주택법 제65조 제1항의 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받게 한 행위에 해당한다고 보아 유죄로 판단했습니다.

대법원은 원심의 판단에 주택법 위반죄의 성립에 관한 법리 오해가 없다며 피고인들의 상고를 모두 기각했습니다(대법원 2025. 6. 26. 선고 2024도16888 판결).

현행 규칙은 요건이 더 구체적입니다

현행 주택공급에 관한 규칙 제26조 제5항은 당첨 취소나 미계약 물량을 먼저 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되, 최초로 예비입주자를 입주자로 선정할 때에는 해당 동·호수를 공개한 뒤 추첨 참가 의사를 표시한 예비입주자를 대상으로 추첨해 배정하도록 정합니다. 예비입주자가 없으면 국내에 거주하는 성년자로서 무주택세대구성원 등 요건을 모두 갖춘 사람에게 1인 1주택 기준으로 공개모집 방법으로 공급할 수 있게 하고, 시장·군수·구청장(규칙 제18조 각 호의 사업주체가 공급하는 주택은 해당 사업주체)이 거주지역 요건을 추가할 수 있도록 했습니다.

따라서 현재 미계약 물량을 공급할 때에는 공개모집 여부뿐 아니라 공급 대상자의 요건까지 함께 지켜야 합니다.

분양 현장에서 미계약 물량이 생겼다면

첫째, 남은 주택이 청약 미달로 생긴 미분양 물량인지, 당첨 후 계약 미체결 등으로 생긴 미계약 물량인지부터 구분하십시오. 적용되는 공급절차가 다릅니다.

둘째, 미계약 물량이라면 예비입주자 명단과 순번, 동·호수 추첨 절차를 확인하고, 예비입주자가 없을 때의 공개모집 공고와 신청자 요건 심사 기록을 남기십시오.

셋째, 임직원이나 협력업체 관계자의 가족·지인이 공급받는 경우가 있다면 공개모집과 요건 심사를 동일하게 거쳤는지 점검하십시오.

넷째, 이미 문제가 된 경우에는 공급계약 취소와 입주자자격 제한, 형사처벌이 함께 문제 될 수 있으므로 각 절차를 나누어 대응해야 합니다.

법무법인 더프라임은 주택공급 관련 사건을 물량의 성격, 공급절차 준수 여부, 계약 취소와 형사책임으로 나누어 검토합니다.